Baufinanzierung – flexibel, passgenau und bedarfsgerecht

mDie Höhe der von der Bank bewilligten Immobilienfinanzierung hängt von verschiedenen Faktoren ab:

• Zustand und Wert der Bausubstanz
• Vermietbarkeit und Verkaufsmöglichkeit
• Bonität des Kreditnehmers

Grundsätzlich wird zunächst die Bausubstanz untersucht, die finanziert werden soll. Der Marktwert oder Kaufpreis, den Sie für das Objekt aufbringen müssen, ist dabei nur eine Größe. Wichtiger für die Bank ist der Beleihungswert, der in der Regel unter dem Marktwert liegt. Es spielen verschiedene Aspekte eine Rolle, um den Beleihungswert oder die Beleihungsgrenze festzulegen, denn sie stellt die maximal Kreditsicherheit dar, die die Immobilie bietet. Es geht also zum einen um den Zustand der Bausubstanz, die Ausstattung der Immobilie, die Möglichkeiten der Verwertung durch Vermietung oder Verkauf – alle Faktoren, die für die Bank als belastbare Grundlage gelten. Spekulative Erwägungen, wie beispielsweise die geplante Entwicklung der Infrastruktur oder eventuelle Mietpreissteigerungen, dürfen bei der Festlegung der Beleihungsgrenze nicht beachtet werden.

Dabei wird natürlich zwischen einem Neubau und einer gebrauchten Immobilie unterschieden:

Neubau-Vorhaben

Als Grundlage für eine Kreditentscheidung dienen in diesem Fall die Projektunterlagen, die Sie vom Bauträger, dem Architekten oder dem Bauunternehmen erhalten. Abhängig von der Art des Bauvorhabens, den Ausstattungskriterien und der konkreten Lage wird darüber entschieden, wie hoch der Beleihungswert festgelegt wird. Naturgemäß kann die Grenze im Verhältnis zum Marktwert hier höher fixiert werden, da noch keinerlei Abnutzungen oder ähnliche Beeinträchtigungen zu verzeichnen sind.

Gebrauchte Immobilien

Sowohl Alter als auch Abnutzung auf der einen Seite, aber auch Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen auf der anderen Seite fließen in die Betrachtungen zur Beleihungsgrenze ein. In der Regel wird die Bank einen Gutachter beauftragen, der die Bausubstanz in Augenschein nimmt und eine Aussage zum Beleihungswert tätigen wird. Sollten Sie an dieser Stelle Zweifel an der Objektivität der Bewertung haben, steht es Ihnen frei, einen eigenen Sachverständigen zu benennen, was aber zusätzliche Kosten verursacht. Die Notwendigkeit hängt in einem nicht erheblichen Umfang aber davon ab, wie hoch Ihr Finanzierungsbedarf tatsächlich ausfällt.

Beleihungsgrenzen – abhängig von der Bonität

Können Sie generell von einer Beleihungsgrenze von 60 Prozent des Marktwertes bzw. Kaufpreises ausgehen, verschieben sich die Relationen durchaus auch in Abhängigkeit von Ihrer Bonität. So ist es vielfach üblich, 80 Prozent zu finanzieren und 20 Prozent Eigenkapital oder Eigenleistungen aufzubringen. Bei sehr guter Bonität können auch 100 Prozent der Anschaffungskosten mit einem Kredit abgedeckt werden, allerdings sind diese Komplettfinanzierungen in der Regel bei vermieteten Objekten anzutreffen. Nicht zu vergessen ist die Tatsache, dass die Zinshöhe sich entsprechend verändert: Bis zur Beleihungsgrenze ist der effektive Zins deutlich günstiger, als dies darüber hinaus der Fall ist.

Die Beantwortung dieser Frage hängt von der Nutzung der Immobilie ab: Finanzieren Sie eine selbstgenutzte Wohneinheit oder ein Einfamilienhaus, sollten Sie mit wenigstens 20 Prozent Eigenkapital oder Eigenleistung rechnen. Können Sie eine sehr gute Bonität nachweisen, kann dieser Anteil durchaus auch auf zehn Prozent reduziert werden. Auf keinen Fall sollten Sie zu knapp kalkulieren, um die Unwägbarkeiten des Lebens, beispielsweise Einkommenseinbußen durch eine lange Erkrankung oder Arbeitslosigkeit, nicht außer Acht zu lassen.

Wollen Sie allerdings eine vermietete Wohnimmobilie finanzieren, die sich in einer ansprechenden Lage bei guter Nachfrage befindet, können Sie durchaus ohne Eigenkapital auskommen. Auch hier sollten Sie beachten, dass im Ernstfall die fehlenden Mieteinnahmen kompensiert werden müssten. Entsprechende Sicherheiten oder Versicherungen sind bei den Finanzierungsverhandlungen starke Argumente.

Die bei einer Baufinanzierung anfallenden Nebenkosten dürfen nicht vergessen werden, denn sie belasten das Budget erheblich. Die konkrete Höhe variiert:

Neubau-Vorhaben

• Grunderwerbssteuer: Hier müssen zwischen 3,5 und 6,5 Prozent vom Kaufpreis eingeplant werden.
• Maklergebühren: Wurde das Vorhaben von einem Makler vermittelt, fallen zusätzliche drei bis sechs Prozent vom Kaufpreis zuzüglich Mehrwertsteuer als Courtage an.
• Notar und Grundbuch: Zum einen muss der Vorgang beurkunden, zum anderen die Eintragung ins Grundbuch vorgenommen werden, dafür sollten Sie zwei Prozent vom Kaufpreis einplanen.
• Baugenehmigung: Die Erteilung der Baugenehmigung wird rund 0,2 Prozent des Kaufpreises kosten.
• Erschließung: Muss das Baugrundstück erschlossen werden, variieren die Kosten je Quadratmeter zwischen 35 und 85 Euro, können allerdings auch deutlich höher liegen.
• Baustellenversorgung: Die Baustelle muss mit Wasser und Strom ausgestattet werden, dafür sollten Sie zwischen 500 und 2.500 Euro einplanen.
• Versicherungen: Die Bauphase sollte umfassend abgesichert werden, für die Bauherrenhaftpflicht schlagen rund 100 Euro und für die Bauleistungsversicherung in Abhängigkeit von der Bausumme zwischen 400 und 1.000 Euro zu Buche.

Immobilienkauf

• Grunderwerbssteuer: Auch hier fällt die Grunderwerbssteuer an, die zwischen 3,6 und 6,5 Prozent des Kaufpreises ausmacht.
• Maklergebühren: Sollten Sie die Dienstleistungen eines Maklers genutzt haben, ist die Courtage fällig, die zwischen drei und sechs Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Mehrwertsteuer beträgt.
• Notar und Grundbuch: Mit rund zwei Prozent vom Kaufpreis müssen Sie auch beim Kauf einer Immobilie rechnen.
• Renovierung oder Modernisierung: Sollten Sie noch einige Renovierungsarbeiten vor dem Umzug vornehmen wollen, sind die anfallenden Kosten ebenfalls mit einzuplanen.

Darüber hinaus können weitere Nebenkosten anfallen, wenn Sie beispielsweise ein Gutachten benötigen, um den Wert der Bausubstanz zweifelsfrei feststellen zu lassen, oder bei Verzögerung des Bau- oder Kauf-Vorhabens Bereitstellungszinsen anfallen. Bei der Kalkulation aller anfallenden Kosten sollten Sie also großzügig vorgehen, um sich von vornherein ausreichend Sicherheiten einzuplanen.

Ihre Bonität spielt immer eine Rolle, auch bei der Baufinanzierung wird sie sich direkt auf die Konditionen auswirken: Zum einen hängt die Höhe des Beleihungswertes von Ihrer Bonität ab, was sich zum anderen bei den berechneten Zinsen bemerkbar macht. Bis zur Beleihungsgrenze kann die Bank deutlich günstigere Zinsen vereinbaren, darüber hinaus muss sie wegen der fehlenden Sicherheiten durch die Bausubstanz auf Ihre Bonität abstellen.

Um eine Übersicht zu erhalten, wie hoch eine Baufinanzierung bei Ihrem Einkommen ausfallen kann, hilft ein Berechnungsschema:

Dazu stellen Sie Ihren Einnahmen alle Ausgaben und die Lebenshaltungskosten gegenüber, planen eine Sicherheit ein und erhalten so die finanzielle Belastbarkeit pro Monat. Diese multiplizieren Sie mit 1.200 und teilen das Ergebnis durch Zins und Tilgung.

Beispiel:
finanzielle Belastbarkeit x 12 x 100
Zinssatz + Tilgung

800 x 12 x 100 : (4,5 + 1,5) = 160.000 Euro

Haben Sie nun noch Eigenkapital angespart, können Sie dies entsprechend hinzuzählen. Die anfallenden Nebenkosten sollten Sie mit mindestens zehn Prozent wiederum in Abzug bringen. Bewegen Sie sich mit Ihrem Bau- oder Kauf-Vorhaben innerhalb des so ermittelten Rahmens, dürfte einer Baufinanzierung nichts im Wege stehen.

Die Wahl der optimalen Zinsbindungsfrist hängt nicht zuletzt vom allgemeinen Zinsniveau ab:

• Können Sie einen sehr niedrigen Zinssatz vereinbaren, bringt Ihnen ein Volltilgerdarlehen eine enorme Sicherheit. Sie binden den Sollzins für die gesamte Laufzeit Ihrer Baufinanzierung und wissen so genau, welche monatliche Belastung auf Sie zukommt.
• Ist das Zinsniveau hoch, haben Sie die Chance, mit einer günstigeren Anschlussfinanzierung die Finanzierungskosten zu reduzieren. Dazu sollten Sie rechtzeitig die Recherche aufnehmen, um den Ablauf reibungslos zu gestalten. Ihre finanzierende Bank wird spätestens drei Monate vor Ablauf des Finanzierungsvertrages auf Sie zukommen und Ihnen ein Angebot zur Verlängerung unterbreiten. Natürlich steht es Ihnen aber frei, sich selbst eine günstige Alternative auszuwählen.

Zu beachten ist, dass während der Zinsbindungsfrist in der Regel keine Sondertilgungen möglich sind, außer sie werden von vornherein vereinbart. Diese Möglichkeit ist in der Regel begrenzt, Sie sollten also bei der Vertragsgestaltung eventuelle Sondertilgungen, wie zum Beispiel durch Urlaubs- oder Weihnachtsgeld, aber auch Tantiemen oder ähnliche Vergütungen, einplanen.

Ein Forward-Darlehen hilft Ihnen dabei, besonders günstige Konditionen für eine Baufinanzierung schon im Vorfeld eines Bau- oder Kauf-Vorhabens zu sichern. Vollkommen unabhängig von der Bausubstanz wird dabei eine Finanzierung geprüft und bewilligt, auch wenn der Beginn noch gar nicht feststeht. Sie zahlen für die Forward-Phase einen geringen Zinssatz und können auf diese Weise für bis zu 60 Monate die Konditionen sicherstellen. Natürlich macht diese Möglichkeit nur Sinn, wenn Sie den Erwerb einer Immobilie planen und von einem steigenden Zinssatz ausgehen. Eine andere Verwendung wäre die Anschlussfinanzierung für eine bereits laufende Baufinanzierung. Um größtmögliche Sicherheit für den reibungslosen Wechsel der finanzierenden Bank zu erreichen, können Sie auf diese Weise bereits weit vor Ablauf des Darlehensvertrages tätig werden.